Libro de actas comunidad de propietarios: ¿Qué es? y ¿Para qué sirve?

Para el buen funcionamiento de la comunidad de propietarios, el libro de actas es indispensable.

¿Qué es el libro de actas?

• Un registro cronológico: recoge todas las decisiones votadas en junta.

• Un documento con valor legal: da fe de los acuerdos alcanzados.

• Formato flexible: puede presentarse en formato físico o digital.

¿Para qué sirve?

Cuando los propietarios disponen de un libro de actas al día, acceden a:

1. Seguridad jurídica.
2. Prevención de conflictos.

Aquello aprobado por la Junta de Propietarios adquirirá total validez legal en el plazo de cinco días, siempre y cuando las actas resultantes sean:

• Redactadas por el secretario de la comunidad.

• Firmadas por el secretario y el presidente¹.

Una vez transcurridos diez días a contar desde el día siguiente a la reunión², las actas serán vinculantes para todos los propietarios³.

¿Deseas concluir este epígrafe conociendo el cargo de Presidente? Bienvenido a la "nueva era inmobiliaria".

Obligación legal

La necesidad de contar un libro de actas legalizado y vigente se recoge en el artículo 553-28 del Código Civil de Cataluña, el cual reza:

«1. Los acuerdos de la junta de propietarios se tienen que transcribir en un libro de actas que se tiene que legalizar en catalán o en aranés, en el registro de la propiedad que corresponda.

2. El secretario tiene que custodiar los libros de actas de la junta de propietarios, que se deben conservar durante treinta años mientras exista el régimen de propiedad horizontal o durante cinco años desde el momento en que se haya extinguido».

En el artículo 553-27.2, el legislador expone qué datos mínimos que debe contener el acta:

• a) La fecha y el lugar de celebración, el carácter ordinario o extraordinario y el nombre de la persona que ha realizado la convocatoria.

• b) El orden del día.

• c) La indicación de la persona que la ha presidido y de la que ha actuado como secretario.

• d) La relación de personas asistentes (presenciales o representadas) y las cuotas de participación.

• e) Los acuerdos adoptados, los participantes en cada votación y el resultado de las mismas (votos a favor, en contra y abstenciones).

¿Cómo se legaliza un nuevo libro de actas?

Lo primero es comunicarlo a los vecinos y mostrar el libro terminado que va a sustituirse.

Si la legalización se debe a sustracción o pérdida, se debe adjuntar la denuncia correspondiente. En un plazo de cinco días, el Registro de la Propiedad de la zona debe legalizar el nuevo libro.

Consulta del libro: derechos y límites

Como propietario al corriente de pago, puedes acceder al libro mediante solicitud formal.

• Custodia: Recae en el secretario, aunque suele delegarse en el administrador de fincas.

• Procedimiento: La petición debe ser por escrito (email con acuse de recibo o burofax) indicando identidad, inmueble y el objeto de la consulta.

• Cita previa: Es condición sine qua non acordar una cita en el domicilio profesional del administrador o lugar de custodia.

Tipos de consulta:

• Examen: Lectura gratuita del libro.

• Copias o certificaciones: La comunidad puede repercutir los gastos de expedición.

• Privacidad: El acceso está limitado por la normativa de Protección de Datos y, según el Tribunal Supremo, no existe un derecho ilimitado a la información.

Notas al pie

1. El artículo 553-27.1 prescribe la redacción del acta.

2. El artículo 553-27.4 aclara el plazo para enviar el acta.

3. El derecho de impugnación no suspende la ejecutividad de la decisión llevada ante los tribunales.