Preguntes comunes sobre la celebració de Juntes de Propietaris

02 | 09 | 2019

 En entrar a la teva nova casa t'han lliurat la convocatoria per la Junta de Propietaris: què saber.

Tenir tot clar és bàsic per poder satisfer obligacions i exercir drets.

1.     Quin és el terme correcte: "Junta de Propietaris" o "Reunió de veïns"? 

La forma correcta és: "Junta de Propietaris" (d'ara en endavant JDP).

2. Quins tipus de JDP existeixen?

Dos: les de caràcter ordinari que han de tenir lloc una vegada a l'any i, les extraordinàries, que poden celebrar-se o no.

3. Quines disposicions legals regulen tot el relacionat amb celebrar la JDP?

La Llei de Propietat Horitzontal en el seu article 16 i l'apartat h) del 9 i el Codi Civil Català (d'ara endavant CCC).

4. Quines són les funcions de la JDP?

4.1 Nomenar o destituir al: President, Vicepresident, Secretari o Administrador. .

4.2 Aprovar el pla de despeses i ingressos de la comunitat, així com, els seus comptes a la Junta ordinària.

4.3 Donar llum verda a els pressupostos i a l'execució de totes les obres de reparació de la finca, siguin ordinàries o extraordinàries, i ser informada de les mesures urgents adoptades per l'Administrador.

4.4 Donar el vistiplau als Estatuts de la Comunitat tal com estan o bé reformar-los. Així com determinar les normes de règim interior.

4.5 Conèixer i decidir sobre altres assumptes d'interès general per a la Comunitat 

5. Com ha de comunicar-se la celebració de la JDP?

Segons estableix l'article 9.1 secció h el/la Secretari@ de la Comunitat és qui està facultat per a informar de la celebració de la Junta als propietaris.  S'ha de fer per tots els mitjans possibles, el lliurament en mà de la convocatòria al propietari és una prova fefaent. Cal afegir que la comunicació per correu electrònic també és legal "sempre que es garanteixi l'autenticitat de la comunicació i del seu contingut" (article 553 secció 21 del CCC).

Tal com assenyala el mateix article: "Les convocatòries, citacions i notificacions, tret que els estatuts estableixin expressament una altra cosa, han d'enviar-se, amb una antelació mínima de vuit dies naturals, a l'adreça comunicada pel propietari a la secretaria". 

De no poder-se lliurar en mà el/la Secretari@ ha d'usar el tauler d'anuncis o un lloc molt visible habilitat per a penjar la convocatòria. És a dir, el principi de publicitat és clau perquè ningú pugui impugnar el decidit en la Junta.

6. Quines dades han de constar en la convocatòria de la JDP?

 6.1  Dia, lloc i hora d'aquesta.

 6. 2  Ordre del dia establert per qui presideix o , en cas que la reunió sigui instada per un grup de propietaris, ells l'establiran.

 6. 3 Un advertiment sobre el valor del vot dels propietaris absents: computa a favor de la proposta votada ( CCC art. 553-24)

6. 4 Un llistat dels propietaris amb deutes amb la comunitat: els qui no estan al dia amb la comunitat tenen veu en la reunió però no vot (CCC art. 553-26).

7. Quin termini estableix la LPH per a comunicar la celebració de la JDP?

La LPH fixa que els propietaris han de ser informats sobre la convocatòria ordinària amb 6 dies d'antelació en el cas de les juntes ordinàries i en el termini que "sigui possible" per a les extraordinàries.

A la pràctica,  les Juntes Extraordinàries: han de ser comunicades amb un mínim de 3 dies d'antelació. Aquest termini es dedueix del fet següent: "  s'exigeix que (la convocatòria) arribi a coneixement de tots els interessats (amb temps suficient) ". Tal com recorda Sepin hi ha molta jurisprudència sobre això.

8. És obligatori aixecar acta de la JDP? Qui ha de fer constar en acta el que s'acorda en la JDP?

Sí, per descomptat: tot el que s'acorda a la JDP no serà legalment vàlid de no constar en acta.

Així, el secretari és qui ha de redactar l'acta, el document ha d'autoritzar-se, amb les signatures del Secretari i del President, en el termini de cinc (5) dies a comptar des del dia després de la reunió segons el CCC.

9. Es poden realitzar tantes Juntes Extraordinàries com es desitgi?

Sí, poder-se es pot.

Ara bé, el sentit comú suggereix no abusar-ne. Creus que algun tema mereixeria una JDP extraordinària? a Feliu hi som per ajudar-te.     

10.  A instàncies de qui es pot reunir la JDP?

 Podrà fer-ho quan ho consideri oportú el President o, com a mínim, una quarta part (1/4) dels propietaris o els que representin una quarta part (1/4) de les quotes de participació. De la mateixa manera, no es requerirà convocatòria si concorren a ella tots els propietaris i acorden per unanimitat la celebració de la reunió i el seu ordre del dia. Un punt important: el President és qui té la iniciativa de convocar la Junta o, en defecte d'això, els promotors de la reunió (Art 16.2 LPH) però mai pot fer-ho l'Administrador  "motu propi", en aquest cas, l'acordat serà nul de ple dret.

11. Quin és el quòrum necessari per a celebrar la Junta de propietaris?

Parlem del quòrum per a celebrar les Juntes, no del quòrum per a prendre les diverses decisions.  La junta es pot celebrar sigui quin sigui el nombre de propietaris que hi concorrin i les quotes de què siguin titulars o representants

12. Pot celebrar-se la Junta amb el President absent?

Sí, pot fer-se.

Això sí, sempre que el substitueixin Vicepresident, el Secretari o un altre substitut provisional. En tot cas, qui ocupa provisionalment la Presidència ha de signar l'acta de la reunió. 

13. Com propietari@, puc introduir un punt en l'Ordre del dia de la meva Comunitat?

Sí, però has de dirigir un escrit al President.

En ell has de demanar-li que faci constar l'assumpte que desitges tractar en l'Ordre del dia d'una futura reunió. 

14. Puc impugnar els acords presos i votats per la JDP?

Sí, amb els requisits de l'article 18 de la LPH. Hi ha tres supòsits en els quals un acord aprovat en JDP es pot impugnar

14.1  Acords adoptats per la JDP, contraris a la Llei o als Estatuts de la Comunitat.

14.2 Acords adoptats per la JDP, perjudicials per als interessos de la Comunitat.

14.3 Acords adoptats per la JDP, que suposin un greu perjudici per a algun propietari que no tingui obligació jurídica de suportar-lo.

Evidentment no es pot impugnar un acord que no hagi estat adoptat perquè no produeix efectes jurídics.

En el següent link de comunidadhorizontal  s'explica amb rigor qui està legitimat per fer-ho. 

15. La JDP té personalitat jurídica?

No, no en té.

Aquest estatus legal implica que "els titulars de drets i obligacions són els individus que la componen, i no el grup com a tal". Ho explica el Derecho.com. 

16. Pots renunciar, no acceptar o ignorar el càrrec de President de la Comunitat de Propietaris?  

No, excepte en circumstàncies especials que han de ser acreditades per un jutge de primera instància de la teva localitat.

Així ho estableix l'article 13 de la LPH. Ves amb compte! no has d'ignorar el requeriment de la comunitat: pots ser acusat/da d'incórrer en responsabilitat civil amb ella.

Finques Feliu: a favor teu.