Estatuts de la comunitat de veïns: guia completa sobre la seva redacció i modificació
La comunitat es constitueix tan bon punt es donen les condicions fàctiques per aixó. Entenem l’expressió “condicions fàctiques” com l’existència d'un conjunt d’estances. A l’Article 553-1.1 això es diu implícitament:
“El règim jurídic de la propietat horitzontal implica, per als propietaris, el dret de propietat en exclusiva sobre els elements privatius i en comunitat amb els altres propietaris sobre els elements comuns1”. De l’extracte anterior deduïm que el legislador no especifica cap majoria per crear la Comunitat.
Acta constitutiva de la comunitat: Punts que han de constar-hi
Per tal que la Comunitat de Propietaris desenvolupi les seves funcions a la primera Junta cal aprovar-ne l’Acta Constitutiva.
A continuació detallem quins aspectes mínims hi han d’aparèixer:
1. Descripció de l’edifici. Amb els elements comuns i privatius. Atenció s'ha d'especificar el nom de la comunitat, l'adreça exacta de l'edifici o conjunt de propietats.
2. Quota de participació i espais o drets que aquests porten adjunts. Descriu cada unitat privativa, indicant la seva superfície i característiques específiques. Per quota de participació s'entén: “el percentatge que correspon a cada propietari del valor total de l'edifici i dels elements comuns”.
3. Naturalesa jurídica de la Comunitat de Propietari. Es determina el tipus de comunitat de l'edifici -horitzontal o vertical-.
4. Òrgans de govern de la Comunitat i presa de decisions. S'estableix la forma de govern de la comunitat. Aquesta ha de tenir sempre:
- Junta de Propietaris.
- President, Vicepresident i Secretari. Respecte a aquests l'Acta explicita:
Funcions
Procediments d'elecció
Freqüència de les reunions
5. Modificació de l'Acta Constitutiva: S'hi detalla com es poden dur a terme modificacions en ella, generalment requerint una majoria qualificada dels propietaris2.
Finalment, el Secretari de la comunitat ha d’anotar a la primera acta la creació d’aquest ens jurídic.
A l’empara del naixement de la Comunitat cal constituir la “Junta de Propietaris”. Per, de seguida, crear els Estatuts i Reglament Intern de la Comunitat. Encara que això no és obligatori ho recomanem perquè ambdós documents fixen quines activitats poden fer els propietaris a l’interior de l’edifici.
Grup Housfy també t’ofereix tramitar la Cèdula d’Habitabilitat davant l’Ajuntament. Amb aquest document aprovat podràs: Entrar al teu immoble, llogar-lo o vendre’l.
La constitució de la Junta de Propietaris: Acte jurídic prioritari pel legislador
El legislador no requereix cap quòrum per votar l’establiment de la Junta de Propietaris. Així a l’article 553-23.1 del Codi Civil Català es diu:
“La junta de propietaris es constitueix vàlidament sigui quin sigui el nombre de propietaris que hi concorrin i les quotes de què siguin titulars o representants”.
De cara a la Junta el Secretari haurà de comunicar i convocar a tots els propietaris. En nom d’aquest objectiu el legislador ordena utilitzar tots els mitjans possibles i fefaents3.
Per aprofundir en els terminis exactes de la convocatòria preguem que consultis aquí les preguntes 5, 6 i 7. És a l’article 553-204 del Codi Civil Català on s’enumeren els quatre tipus de Junta.
Estatuts comunitats de veïns: redacció i modificació
És l’hora d’abordar la redacció dels Estatuts a partir de cinc consells:
1. Llegeix l’article 553-11 del Codi Civil Català que et facilitem a continuació:
“a) La destinació, l’ús i l’aprofitament dels elements privatius i dels elements comuns.
b) Les limitacions d’ús i altres càrregues dels elements privatius.
c) L’exercici dels drets i el compliment de les obligacions.
d) L’aplicació de despeses i ingressos i la distribució de càrregues i beneficis.
e) Els òrgans de govern complementaris dels que estableix aquest codi i llurs competències.f) La forma de gestió i administració”.
2. Aprofitar la Junta per exposar les necessitats objectives d’acord amb com és l’edifici: El primer és introduir a l'ordre del dia el punt "Redacció dels Estatuts". Volem aconseguir un document durador.
3. Decidir quines activitats es prohibeixen: Cal tenir present que segons l’article 553-31 a) “Cap acord de la Junta pot ser contrari a la Llei” (els Estatuts en són un).
4. No abusar de les restriccions: A l’article 553-40 “Prohibicions i restriccions d’ús dels elements privatius i comuns” s’aborden els principals casos on és racional imposar-les.
5. Consensuar i redactar els Estatuts amb un llenguatge clar:
En primer lloc, cal delimitar allò que racionalment desitgen les diferents persones físiques o jurídiques. En segon lloc, de cara a plasmar un text acceptable per tots els propietaris cal apostar pel:
- Respecte.
- Coneixement mutu.
- Acord definitiu en la redacció.
Finalment, abans de votar els Estatuts és vital que siguin compresos per tots els propietaris. Amb aquestes recomanacions podreu elaborar autònomament els Estatuts.
Tanmateix, oferim contractar un Administrador de Finques. Aquest perfil professional ajuda amb aquesta i les altres qüestions vinculades a la comunitat.
Naturalment, existeix la possibilitat posterior de modificar els Estatuts. Així, l’article 553-26 fixa que: “Seran necessàries 4/5 parts (80%) dels vots dels propietaris a favor de modificar-los tret que existeixi una disposició legal contrària a aquesta obligació”.
Avui hem vist des de la Constitució de la Comunitat fins a la creació dels Estatuts i del Règim Intern de la Comunitat.
1: Article 553-8 del Codi Civil Català: ”Estan legitimats per a l’establiment del règim de la propietat horitzontal el propietari o els propietaris de l’immoble que ho siguin en el moment de l’atorgament del títol de constitució”.
2: La font d’on hem extret el contingut obligatori de l’Acta Constitutiva és el nostre propi blog.
3: El deure de comunicació de la Junta no implica l’obligació de trobar sempre a tots els propietaris.
4: Article 553-20.1 i següents.