Com descobrir quins immobles són a nom meu? Com saber si un pis té càrregues?
Tramita aquí la petició de la "Nota simple informativa registral" (a partir d'ara en direm Nota Simple) per saber "quins immobles són a nom meu".
Avui contestem tres preguntes més:
- Tres usos comuns de la Nota Simple.
- Com saber si un pis té carrègues?
- Quatre clàusules contractuals que t'asseguren adquirir el teu futur pis totalment lliure de deutes i càrregues.
Comencem!
1. Tres usos comuns de la Nota Simple
L'autenticitat de qualsevol Nota Simple és garantida pel Registre de la Propietat. Aquest concepte es defineix com:
"Document oficial d'accés públic, emés pel Col·legi de Registradors corresponent al districte hipotecari on s'emplaci el teu producte immobiliari" i inclou dades com la identitat del titular -o titulars- dels drets inscrits sobre la finca o la Informació física de la mateixa: Superfície util i construida, número de referència cadastral, la parcela, etc,.
Dos usos de la Nota Simple com a propietari:
- T'ajuda a declarar tots els "rendiments del capital immobiliari"2: Aconsellem tenir sempre tenir la Nota Simple a mà mentre complimentes la Declaració de Renda evita errors. Aquesta recomanació té, encara més sentit, quan ets un gran tenidor - a Catalunya ho és qui té cinc habitatges o més-.
- Et permet verificar que un immoble consta a nom teu: Aixó és possible demanant la Nota Simple del pis en qüestió. Et preguem que sempre comprovis que introdueixes correctament les teves dades -o les de l'empresa que representes-. És aquí on resideix el secret perquè verifiquis "quins immobles són a nom meu".
Un ús de la Nota Simple com a comunitat de propietaris:
- Coneixer qui ostenta el títol de propietat de cada producte immobiliari emplaçat a la finca.
1.1 L'article 553-37.3 del Codi Civil Català obliga als propietaris que venguin el seu immoble a comunicar aquesta transmissió a la comunitat de propietaris
"L'article 553-37.3 del Codi Civil Català com aquell essencial davant canvis en la propietat d'immobles assenyala Carles Subirà, Area Manager del departament de Propietat Horitzontal a Grup Housfy".
A continuació pots llegir l'article 553-37:
“La persona que aliena un element privatiu ha de comunicar el canvi de titularitat a la secretaria de la comunitat. Mentre no el comuniqui respon solidàriament dels deutes amb la comunitat”
1.2 La importancia de la comunicació requerida per l'article 553-37.3
El Codi Civil Català empara la Comunitat per perseguir la morositat, per tant, pots ser denunciat per incomplir les teves obligacions de pagament vers la comunitat4.
Atesa aquesta realitat t'urgeix desvincular-te legalment del pis que has venut. Fer-ho només serà possible si adreces un escrit al Secretari de la comunitat del qual, com a venedor has de quedar-te'n una copia signada.
1.3 Plantilla comunicació article 553-37.3
Benvolguda comunitat lectora, et falicitem la plantilla d'aquest document feta per Api.cat. Com no pot ser d'altra manera, Grup Housfy, agraeix l'esforç dels nostres col·legues.
Aquí la tens:
"En compliment del que disposa l'article 553-37.3 del Codi Civil Català, li faig constar que amb data xxxx he venut el pis (o local) xxxxxxx, de la Comunitat de propietaris de la que vostè és el secretari.
El nou titular és D / Da xxxxxxxxx, qui segurament es posarà en contacte amb vostès. En tot cas, aquesta notificació serveix per deixar constància a la Comunitat de propietaris, que haurà de prendre les mesures oportunes a l’efecte de drets i obligacions en relació amb aquesta propietat, ja que l’actual propietari és la persona indicada".
2 Com saber si un pis té carrègues?
Per saber si un pis té càrregues consulta el "Certificat de deutes i càrregues". Aquest és el document perquè té valor probatori davant la justicia i l'Administració Tributària3.
Podem parlar de càrregues o deutes sobre un pis a la venda quanté pendents pagaments. Cinc de molt freqüents són:
- Una hipoteca.
- El valor pel qual està embargat.
- Un usufructe.
- l'Impost de Bèns immobles. Respecte a l'IBI, el nostre administrador Joan Ruíz adverteix: "en algunes finques aquest pagament pot estar domiciliat a l'administrador de finques".
- Subjecte a una servitut de pas.
vendre un pis amb deutes i càrregues pendents és il·legal? No, el fet de vendre un pis amb càrregues o deutes no ho és. El qüid de la qüestió és que el venedor les oculti deliberadament al comprador: això si que és il·legal.
En tot cas, Grup Housfy aconsella comprovar sempre que l'immoble que volem és lliure de càrregues.
3 Quatre clàusules contractuals que asseguren adquirir el teu futur pis totalment lliure de deutes i càrregues
Haver explicat "com saber si un pis té càrregues" és bàsic a l'hora d'evitar quedar atrapat en una transacció desfavorable. Grup Housfy et dona la solució per oblidar aquest perill: que, experts en Dret Immobiliari facin constar explícitament al contracte que redactin, les següents quatre clàusules:
- Cancel·lació de Càrregues:
Obliga al venedor a cancel·lar tots els deutes i càrregues pendents abans de la signatura del contracte de compravenda.
Aquesta primera clàusula ha d'especificar que qualsevol càrrega serà cancel·lada pel venedor. Per major claredat recomanem que les parts concretin:
a) Les càrregues concretes a eliminar.
b) Un termini estricte per a l'alliberament d'aquestes abans de la signatura.
- Retenció de Fons
Permet al comprador retenir una part del pagament fins que es confirmi que totes les càrregues han estat efectivament anul·lades pel venedor.
Aquesta quantitat actua com una garantia que només serà alliberada quan es verifiqui, gràcies a una font oficial, que l'immoble ja no arrossega deutes ni càrregues (l'import retingut ha de cobrir el deute).
- Responsabilitat del Venedor
Fixa que el venedor és plenament responsable de qualsevol deute ocult o càrrega no declarada que pugui sorgir després de la compravenda.
Per ser aplicable amb plena seguretat jurídica la clàusula ha d'indicar clarament la responsabilitat del venedor a l'hora de cobrir els costos i resoldre qualsevol càrrega oculta. D'aquesta manera el comprador podrà reclamar-ne venedor eventual deutes inesperats.
- Condició Resolutòria
Si existeix al contracte, quan el venedor no compleixi les condicions prèviament establertes, el comprador podrà rescindir-lo legalment.
Per tal que et protegeixi eficaçment, aquesta quarta clàusula ha d'indicar que si el venedor no cancel·la les càrregues o deutes abans d'una data específica, el comprador té dret a anul·lar el contracte i recuperar qualsevol pagament efectuat5.
Els professionals de tot el Grup Housfy estem preparats per garantir-te la seguretat d'una futura compra.
1:Font: https://sede.registradores.org/contenido/ayuda-y-soporte__trashed/inicio__trashed/que-es-nota-simple/. La font citada enumera algunes de les formes d'adquirir drets legals sobre una propietat: Ple domini, hipoteca, usufructe, nuda propietat... Així com les eventuals limitacions sobre la propietat.
2: Font article 22.1 de l'IRPF: "Tenen la consideració de rendiments íntegres de capital immobiliari els que derivin de l'arrendament o de la constitució o cessió de drets o facultats d'ús o gaudi sobre béns immobles rústics i urbans o de drets reals que recaiguin sobre ells, de la qual titularitat correspongui al contribuent i no es trobin afectes a activitats econòmiques realitzades pel mateix."
3: Deutes i càrregues, també consten a la Nota Simple.
3: Les obligacions de pagament de qualsevol propietari són: satisfer la quota ordinària que li correspon d'acord amb el seu coeficient de participació i, en cas que s'hagin de fer reparacions imprevistes, abonar la derrama extraordinària prevista per finançar-les.
4: Font: Boltas Boye abogados