La revisión de la instalación eléctrica en comunidades de propietarios

1. Introducción: de depender del ciclo día/noche a simplemente pulsar un interruptor 

En 1879 Thomas Alva Edison encendió la primera bombilla eléctrica de la historia.

Antes del siglo XIX las cortinas modulaban hasta el atardecer la entrada de los rayos solares y de noche la iluminación de fuego (mediante velas u antorchas) u aceite (mediante lámparas) permitía, por ejemplo, celebrar bailes en palacio.

Este texto aparece en nuestro blog el día de San Valentín. Hoy las velas regresarán a bastantes casas. Lo harán por su valor simbólico, no por ser imprescindibles para iluminar. He ahí la importancia del salto que Edison culminó.

2. ¿Cómo llega la electricidad que se encuentra en la naturaleza a ser la luz que te alumbra en casa?

En el siglo XXI un niño de 3 años al pulsar levemente el conmutador obtiene luz y queda fascinado. El pequeño rápidamente percibe la causa-efecto.

Los adultos la entendemos, aunque, ¿seguro que sabes cómo la energía eléctrica acaba transformándose en luz? Sigue leyendo te lo rebelamos.  

El proceso que transforma la energía eléctrica en luz sigue una secuencia de cuatro pasos:

a) Generación: "a partir de fuentes primarias (pueden ser renovables o no)". Este paso es posible gracias a las centrales eléctricas.

b) Transmisión: "por vías elevadas (torres de sustentación) o subterráneas, desde las centrales hasta las subestaciones. Allí existen otros elementos, llamados transformadores".

c) Distribución: "la electricidad se envía a los hogares de la zona más próxima desde las subestaciones".

d) Comercialización:  "la empresa comercializadora (...) compra la energía a las empresas que generan la energía y te la vende".

Los entrecomillados anteriores proceden de este completo texto donde Endesa además de explicar lo que hemos reproducido enumera las fuentes de electricidad actuales. 

3. ¿Con cuánta periodicidad, qué zonas deben inspeccionarse y quién debe revisar la instalación de la comunidad de propietarios?

Ante las preguntas del título de este apartado, lo primero es tener claro lo siguiente: toda instalación eléctrica no analizada causará con toda seguridad accidentes. Para evitarlo su estado debe ser exhaustivamente inspeccionado por expertos periódicamente. Además, ha de quedar constancia oficial de ello. 

En 2019 escribimos sobre cómo cada uno de nosotros puede comprobar la instalación eléctrica de casa. En 2022 adoptaremos otro punto de vista: el de la Comunidad de Propietarios (en adelante CP). 

Comencemos a responder las preguntas una vez situados en su ámbito la CP.

El Real Decreto 842/2002, aún vigente, establece lo siguiente para las comunidades: "Serán objeto de inspección cada 10 años las zonas comunes de edificios de viviendas de potencia total instalada superior a 100 kW” (las CP con potencia superior a 100 kW son las de más de 16 viviendas).

En las CP los espacios comunes no son el único lugar de riesgo. Así, dentro de ellas, también deben inspeccionarse:

- Garajes con más de 25 plazas o, que independientemente del número de plazas, tengan ventilación forzada. Estos deberán inspeccionarse cada 5 años.

- Locales con riesgo de incendio o explosión, de clase I, excepto garajes de menos de 25 plazas. Estos deberán inspeccionarse cada 5 años.  

- Locales mojados con potencia instalada superior a 25 kW. Estos deberán inspeccionarse cada 5 años.

- Piscinas con potencia instalada superior a 10 kW. Estos deberán inspeccionarse cada 5 años.

- Alumbrados exteriores con potencia superior a 5 kW. Estos deberán inspeccionarse cada 5 años.

Fuente de la información sobre las otras zonas: gestiodecomunitats.cat/aplicacion-del-reglamento-y-normativa-de-baja-tension-en-las-comunidades-de-propietarios/

¿Qué profesional se encarga de realizar la inspección de la instalación eléctrica de baja tensión? 

Un técnico vinculado a un Organismo de Control Autorizado (OCA). Así lo determina la instrucción técnica complementaria de obligado cumplimiento ITC-BT-05 (ligada al anteriormente citado Real Decreto 842/2002).

Primer apéndice: el caso particular del cuarto de contadores 

No se puede abordar la revisión de la instalación eléctrica en la CP sin explicar cómo está considerado el cuarto de contadores que es la "sala de máquinas" de la instalación eléctrica de la CP.

Este se encuentra en un espacio no privativo de la CP y, por tanto, es un espacio común. Ahora bien, debido a que es un lugar donde se pueden producir cortocircuitos "el acceso al mismo debe estar restringido. Así, la llave del cuarto de contadores la tendrán: el Presidente de la comunidad, el vicepresidente o el administrador (también será necesaria una copia para el conserje o portero)".

Para aclarar mucha de la casuística referente al cuarto de contadores aquí puedes consultar la fuente original de Mutua de Propietarios.

3.2 Una sorprendente omisión del legislador: la instalación eléctrica de los hogares

Aunque en este texto hablamos de las comunidades de propietarios, al leer la normativa sentimos que es nuestro deber avisar de un hecho llamativo: el legislador no ordena ninguna inspección periódica para los hogares. Esto ocurre en un decreto consagrado, no lo olvidemos, a fijar pautas para la revisión de las instalaciones de baja tensión.

Desde Finques Feliu te recomendamos encarecidamente que hagas inspeccionar tu hogar con periodicidad por un técnico certificado. A fin de cuentas, como saca a colación electiaplus: "siete de cada diez viviendas en nuestro país cuentan con instalaciones eléctricas defectuosas". 

Nuestro mensaje hoy es: ¡Admira las bondades de la energía, respeta su poder!

Comparte y tendrás herramientas para velar por la seguridad colectiva de la comunidad de propietarios.