¿Cómo se reparten las competencias de vivienda en España?
El 18 de enero de 2022 el Gobierno Central deseaba dar luz verde a la nueva ley de vivienda. Esta voluntad se ha visto frenada por el Consejo General del Poder Judicial que ha rechazado el informe preceptivo porque considera que son las Comunidades, como por ejemplo, Cataluña las competentes en la materia. En Finques Feliu, aprovechamos este episodio para explicar cuál es actualmente el reparto de competencias en políticas de vivienda.
1. Introducción: la arquitectura institucional condiciona la eficacia de las políticas
a) Los Estados unitarios: puros o desconcentrados
En primer lugar, existen Estados unitarios puros donde el Estado Central se reserva la dirección de todas las políticas.
Por otro lado, hay Estados unitarios desconcentrados donde el Estado opta para reconocer la existencia de entidades administrativas con poder administrativo pero no político.
b) Los Estados descentralizados
En los estados donde los diferentes niveles de gobierno comparten el poder, el estado central reconoce, no sin tensiones, que, para ser eficaz, necesita descentralizar políticas y servicios.
En este momento, las unidades "subnacionales", añaden a la mera función administrativa que tienen en un Estado centralizado el poder político que caracteriza la descentralización. En este segundo grupo, España es un estado fuerza descentralizado.
2. El reparto de competencias de vivienda en España:
Una vez tenemos claro en qué tipo de Estado nos encontramos podemos explicar el reparto competencial en política de vivienda.
a) Competencias municipales: España tiene 8.131 municipios (947 en Cataluña). El que pueden determinar los municipios en vivienda se establece a la Ley de Bases de Régimen Local. Esta regulación otorga al poder local las siguientes competencias: "ordenación, gestión, ejecución y disciplina urbanística; promoción y gestión de viviendas; parques y jardines, pavimentación de las vías públicas urbanas y conservación de caminos y vías rurales".
b) Competencias exclusivas en vivienda de la Generalitat de Cataluña: en relación con las competencias exclusivas, a todos los efectos el artículo 110 del Estatuto, precisa que el Gobierno tiene: "potestad legislativa, reglamentaria y la función ejecutiva".
El artículo 137 es el corazón de las competencias de la Generalitat en vivienda. Estas son las siguientes:
- La planificación, la ordenación, la gestión, la inspección y el control de la vivienda de acuerdo con las necesidades sociales y de equilibrio territorial.
- El establecimiento de prioridades y objetivos de la actividad de fomento de las administraciones públicas de Cataluña en materia de vivienda y la adopción de las medidas necesarias para lograrlos, tanto con relación al sector público como al privado.
- La promoción pública de viviendas
- La regulación administrativa del comercio referido a viviendas y el establecimiento de medidas de protección y disciplinarias en este ámbito.
- Las normas técnicas, la inspección y el control sobre la calidad de la construcción.
- Las normas sobre la habitabilidad de las viviendas.
- La innovación tecnológica y la sostenibilidad aplicable a las viviendas.
- La normativa sobre conservación y mantenimiento de las viviendas y su aplicación.
Fuente: "Título IV: De las competencias (artículos 110-173)".
Aparte del artículo 137, hay otros con aspectos que afectan este campo.
El 147, la Generalitat se reserva "el nombramiento de los notarios y los registradores de la propiedad, mercantiles y de bienes amuebles, por medio de la convocatoria, la administración y la resolución de las oposiciones libres y restringidas y de los concursos(...).
El 149 que atribuye a la Generalitat, "la ordenación del territorio, del paisaje del litoral y urbanismo".
Dentro de este extenso artículo hay competencias exclusivas que promueven las condiciones por una política de vivienda con impacto sobre el territorio.
En primer lugar, "el establecimiento de las directrices de ordenación y gestión del territorio, del paisaje y de las actuaciones que inciden".
En segundo lugar, consideramos que de todas las competencias exclusivas enumeradas la más claramente vinculada con la vivienda es "la política de suelo y vivienda, la regulación de los patrimonios públicos de suelo y vivienda y el régimen de la intervención administrativa en la edificación, la urbanización y el uso del suelo y el subsuelo."
Por último, "la protección de la legalidad urbanística (...) la inspección urbanística, las órdenes de suspensión de obras y licencias, las medidas de restauración de la legalidad física alterada (...)".
c) El Estado Central: la Constitución española más allá del famoso artículo 47, que establece el derecho, no justiciable, de una vivienda digna no hace más referencias explícitas a este tema.
En el artículo 131 haciendo, eso sí, una lectura muy extensiva se podría entender que la vivienda ninguno dentro las "políticas de planificación de la actividad económica (...)" que en él se prescriben. Para acabar nuestro análisis, que cualquier persona puede verificar en la Constitución, subrayamos un hecho decisivo: en el artículo 149, que establece el listado de competencias exclusivas del Estado, no hay la política de vivienda.
Del contraste entre las amplias competencias autonómicas y las inexistentes del Estado surge una pregunta insoslayable: ¿El Estado puede legislar sobre política de vivienda?
En Finques Feliu creemos, como lo hace la mayoría de los ponientes del Consejo General del Poder Judicial en su reciente votación, que actualmente el Estado no puede legislar apoyándose en una pretendida competencia exclusiva en vivienda.
En caso de existir una competencia exclusiva, sin duda, esta facultaría el poder central para legislar sobre vivienda. Ahora bien, de la lectura atenta de la Constitución Española esta exclusividad competencial no se deduce. La Constitución Española es el único marco donde el Estado puede legislar invocando su competencia.
Por último tampoco vemos clara la invocación, que en alguna sentencia se hace de la "soberanía" del Estado para justificar una legislación de vivienda. La soberanía del Estado existe, pero en el ordenamiento legal español no es un aval para legislar sobre una materia donde el Estado no es competente.
Nos gustaría haber aportado luz a nuestros clientes y al sector inmobiliario en su conjunto.